Son muchas las sentencias que reconocen el derecho del consumidor a la nulidad de préstamos hipotecarios por la existencia de cláusulas abusivas, pero no todo vale y el Tribunal Supremo acaba de dejarlo claro a través de una interesante sentencia que comentamos en nuestro blog.
En ella el Tribunal asegura que es perfectamente posible para una entidad resolver un préstamo hipotecario, incluso aunque existan cláusulas abusivas, si existe un incumplimiento «esencial e intencional» por parte del consumidor o cliente que afecta a la obligación principal, que consiste en devolver el dinero prestado más los intereses pactados.
En este caso, se adeudaban un total de 18 cuotas en el momento en que la entidad presentó la demanda de resolución del contrato.
Resolver un préstamo hipotecario por impago a pesar de existir cláusulas abusivas
El Tribunal Supremo revoca así la sentencia recurrida en un fallo con fecha de 18 de julio de 2025, que puedes leer aquí. Se da la circunstancia de que el contrato de la hipoteca contiene una cláusula de vencimiento anticipado declarada nula, un hecho que, para la sentencia recurrida, bastaba para que la entidad no pudiera resolver el contrato.
En concreto, la sentencia recurrida argumentaba lo siguiente:
«(…) la existencia de cláusulas nulas en el contrato (…) hace imposible entender la existencia de un incumplimiento sustancial con resolución del vínculo contractual hasta que no se eliminen del mismo y se recalculen cuotas y plazos de cumplimiento (…)».
Sin embargo, el Supremo recuerda su doctrina al respecto en relación con el artículo 1124 del Código Civil (contenida en la sentencia de Pleno 432/2018, de 11 de julio).
Artículo 1124. La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
(…)
Esta doctrina es contraria al criterio de la sentencia recurrida y favorable al banco. El Supremo asegura lo siguiente:
«Esta sala tiene declarado que el incumplimiento contractual que da lugar al ejercicio de la facultad resolutoria contemplada en el artículo 1124 CC debe ser esencial, intencional y que haga pensar a la otra parte que no puede esperar razonablemente un cumplimiento futuro de quien se comporta de ese modo, privando sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato.»
La sentencia prosigue comentando que, en este caso, el incumplimiento de los demandados «merece ser calificado de esencial e intencional, sin que además cupiera esperar razonablemente un cumplimiento futuro.» «Es muy significativo, como resalta el recurrente, que antes de presentar la demanda, a 20 de julio de 2017, los prestatarios adeudaban más de 18 cuotas, y que siguieran sin pagarse las siguientes, de tal forma que cuando se dictó la sentencia de primera instancia (mayo de 2018) se adeudaban 29 cuotas, y cuando se formula el recurso (febrero de 2020) eran 45 las cuotas impagadas», comenta el Supremo.
«En cualquier caso, al tiempo de ejercitarse la acción de resolución del contrato de préstamo hipotecario, los demandados llevaban más de 18 meses sin pagar ninguna cuota de devolución del préstamo. Esta apreciación del incumplimiento de 18 cuotas mensuales, al tiempo de presentarse la demanda, que se han ido incrementado con las posteriores pues los demandados han continuado sin pagar las que vencían en los meses sucesivos, es suficientemente relevante para estimar la resolución del contrato de préstamo.»
Además, en cuanto a la presencia de cláusulas abusivas, ello no afecta a la aplicación de este criterio. En este caso se declararon nulas en primera instancia la cláusula de vencimiento anticipado, la de intereses de demora, las comisiones de apertura, las de reclamaciones deudoras y la de imputación de gastos al consumidor.
En este sentido:
«La nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado no afecta a la acción de resolución por incumplimiento ex artículo 1124 CC, porque esta última opera con independencia de la inexistencia de cláusula de vencimiento anticipado, que se tiene por no pactada».
«Por otra parte, las otras cláusulas no afectan a la obligación principal objeto de incumplimiento, que es la de devolución del préstamo y los intereses remuneratorios.»
Eso sí, el Supremo aclara que «será en ejecución de sentencia cuando se deba fijar la cantidad a la que asciende la obligación de devolución, que es en principio la que de principal e intereses remuneratorios devengados se adeude, menos el importe correspondiente a las gastos que según la jurisprudencia de esta sala correspondían a la entidad bancaria y fueron imputados a los prestatarios, y las comisiones de apertura y de reclamaciones deudoras que se hubieran cobrado y que la sentencia de apelación ha considerado nulas, sin que esa apreciación haya sido controvertida en casación.»
Por último, «la nulidad de la cláusula de intereses de demora no resulta relevante en este caso porque la entidad demandante no la ha aplicado.»
Se reconoce, por tanto, el derecho de la entidad, a resolver el contrato por incumplimiento, por parte del cliente, con independencia de que, en ejecución de sentencia, deban restarse de deuda los importes correspondientes a los gastos indebidamente cargados a los prestatarios, y las comisiones de apertura y de reclamaciones deudoras.
