Cada vez son más los propietarios de vivienda en alquiler vacacional que deciden optar por otras modalidades de arrendamiento igual de lucrativas y menos arriesgadas jurídicamente. Y es que existe una verdadera batalla por parte de muchas administraciones autonómicas y locales por acotar el alquiler vacacional, lo que está dando lugar a nuevas normas destinadas a dejar claro, entre otras cosas, cuándo puede recurrirse legalmente a otras formas de contrato de alquiler.

El caso más sonado actualmente es el del alquiler de temporada, un tipo de arrendamiento de vivienda que permite concertar contratos con una amplia libertad para las partes cuando las finalidad del alojamiento no sea la vivienda permanente, sino una estancia de duración determinada por trabajo, salud, educación, etc.

Precisamente para acotar una ‘fuga’ de alquileres vacacionales hacia el alquiler de temporada (una tendencia que ya se está produciendo), Cataluña aprobó hace pocas semanas el Decreto Ley 6/2024, de medidas urgentes en materia de vivienda, en el que se regula, entre otros puntos, el alquiler de temporada y el alquiler de habitaciones en esta comunidad.

Este intento normativo ha quedado derogado, al menos de momento, debido a un Acuerdo de la Diputación Permanente adoptado el pasado 23 de mayo. A pesar de ello, creemos que es importante repasar su contenido para comprender hacia dónde se moverá presumiblemente la normativa en este ámbito. De esta forma, como propietario de vivienda en alquiler, podrás anticiparte y prepararte para lo que vendrá.

El Decreto Ley, que finalmente no ha sido validado por la Diputación Permanente del Parlamento de Cataluña, traía de la mano importantes medida relacionadas con el arrendamiento de temporada y el arrendamiento de habitaciones. Repasamos sus puntos clave y principios inspiradores que debes conocer:

• Hay que partir de la reciente declaración de 140 municipios como zona de mercado residencial tensionado como medida en defensa de la función residencial y genuina de las viviendas. Esta norma mantiene el mismo espíritu.
• El Decreto Ley también hace referencia al crecimiento de viviendas de uso turístico como una de las “causas de disminución del potencial mercado de viviendas de carácter permanente y habitual”.
• Un “segundo fenómeno con connotaciones similares a las viviendas de uso turístico, y que tiende a propiciar retirar del mercado viviendas destinadas a residencia habitual, es el aumento notable de alquileres temporales o de temporada desde una doble vertiente: 1) escapar de la contención de precios del alquiler abusando de la temporalidad en fraude de ley, y 2) desatender determinadas situaciones que tienen necesidad de vivienda, aunque temporal, debido a causas o finalidades concretas –profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, o de otras análogas– y que no pertenecen propiamente a la definición de arrendamientos para usos distintos a los de vivienda, al contrario.”
• A esta situación se añade la “fragmentación contractual de la vivienda por alquiler de habitaciones como nueva estrategia para eludir la contención de precios y, por el contrario, obtener abusivos beneficios a fuerza de fragmentar en una misma vivienda diferentes contrataciones, lo que provoca, en definitiva, una dispersión de la finalidad de la vivienda hacia modalidades de ocupaciones pretendidamente ocasionales.”
• Para evitar estas prácticas e “interpretaciones interesadas”, el Decreto Ley considera “propiamente alquiler de temporada aquellos arrendamientos con fines de ocio, vacaciones, o recreativas (certámenes, congresos, ferias, festivales, eventos, etc.) para los que no es de aplicación el régimen proteccionista aplicable a los arrendamientos de vivienda, sino precisamente el relativo a arrendamientos distintos al de vivienda.”
• En concreto, se añade un nuevo artículo a la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda (el artículo 66 bis) que considera arrendamiento de vivienda el destinado a la satisfacción de la necesidad de vivienda permanente del arrendatario y el destinado a la satisfacción de la misma necesidad con carácter temporal por razón de actividades profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, o de otras análogas. Esto significa excluir del paraguas del alquiler de temporada todo un abanico de casos a los que se venía aplicando esta modalidad, incluyendo a los nómadas digitales.
• En cuanto al alquiler de habitaciones, el Decreto Ley establece que “la fragmentación física o contractual no desnaturaliza su verdadero carácter ni evita la aplicación de las medidas que le son aplicables”, de modo que, si la habitación se destina a vivienda del arrendatario, será igualmente aplicable el régimen de la legislación sobre arrendamientos urbanos.
• Por último, en todos los contratos de arrendamiento deberá constar la causa o finalidad por la que el arrendatario necesita disponer de una vivienda y formalizar el contrato; de lo contrario, se considerará que es de vivienda permanente.
• Para hacer cumplir la norma, se preveía en ella un régimen sancionador que alcanza, en el caso de las infracciones muy graves, multas hasta 900.000 euros. Conductas como dar una clasificación fraudulenta a la causa del contrato daría lugar a esta modalidad de sanción, siempre que exista sentencia firme que certifique el fraude de ley.