Daños en una vivienda arrendada: ¿Cómo probar que son responsabilidad del inquilino?

25 Apr Daños en una vivienda arrendada: ¿Cómo probar que son responsabilidad del inquilino?

Uno de los motivos por los que muchos propietarios deciden no arrendar sus inmuebles es la posibilidad de que aparezcan desperfectos o daños en una vivienda arrendada debido a un mal uso por parte de los inquilinos. Desafortunadamente, es imposible saber de antemano cuál será el nivel de cuidado de quienes residan en la vivienda, pero lo que sí es posible es tomar todas las medidas necesarias para que, llegado el caso, sea posible demostrar la realidad de los daños, de un lado, y la responsabilidad del inquilino o arrendatario, de otro.

Para que salgas de dudas, en nuestro artículo de hoy explicamos algunos puntos clave a la hora de probar la responsabilidad del inquilino por los daños provocados en la vivienda. Lo hacemos utilizando un reciente caso de éxito de nuestro despacho, en el que conseguimos una indemnización por daños y perjuicios para nuestros clientes, destinada a cubrir el pago de las facturas generadas por la reparación de desperfectos en el inmueble.

Medios de prueba para reclamar al inquilino el pago de los daños en una vivienda arrendada

Demostrar la existencia de daños en una vivienda arrendada provocados por los inquilinos requiere aportar pruebas que permitan comparar el estado previo (en el momento de la firma del contrato de arrendamiento) y el estado actual. Para hacerlo te recomendamos lo siguiente:

• Lo primero que debes hacer es incluir en el contrato de alquiler fotografías fechadas y firmadas por ambas partes en las que aparezcan con todo lujo de detalles las circunstancias en que se encuentra el inmueble en ese momento. Si existen desperfectos previos, también deben documentarse: esto servirá para reforzar la buena fe del propietario. También debes describir de forma escrita todo el contenido del inmueble y su estado actual.
• Aportar fotografías sin fecha y sin firma, según la sentencia que cometamos, “supone una merma de la credibilidad conforme a las reglas de la sana crítica”, por lo que es mejor ser detallista en este sentido.,
• En caso de juicio, la coherencia del testimonio es clave: por eso es importante que realmente conozcas cuál ha sido la evolución de los desperfectos del inmueble y que puedas defenderla tanto de forma documental como a través de la palabra. En el caso de nuestra sentencia, y en referencia a nuestros clientes, “la veracidad de dicho documento es apoyada por la declaración de la propia parte en el acto del juicio. La misma es taxativa en la descripción de los daños, respondiendo con claridad a posibles incongruencias con las fotografías”, algo que juega sin duda en su favor ahora de conseguir un resultado favorable.
• Encárgate personalmente de inspeccionar el inmueble cuando finalice el contrato. En esta sentencia se considera “un dato relevante” (que jugó en contra de nuestros clientes) el hecho de que “la arrendadora manifestó que no comprobó el estado del inmueble a la finalización del contrato debido a que no se le entregaron las llaves in situ, sino a un tercero”, en este caso, una empresa inmobiliaria. “En este caso queda acreditado que la entrega de las llaves se hizo a un tercero, sin que la arrendadora/demandada pudiese acceder a la vivienda a realizar comprobaciones en el momento de abandono del inmueble por los demandados”.
• Ten en cuenta que el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario o inquilino recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario. Al mismo tiempo, el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la vivienda arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. En este sentido, el arrendatario tiene la obligación de usar el inmueble “como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado”.
• Ten en cuenta también la responsabilidad del arrendatario o inquilino tiene sus límites: únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, pero “no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada”.
• Corresponde al propietario demostrar la existencia de daños. En este caso, dado que los propietarios alegaron la existencia de daños en la vivienda arrendada al término del alquiler, “la reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo a quien solicita su reparación la carga de la prueba”.
• Ten en cuenta cuáles son los requisitos para que existan daños y perjuicios: la preexistencia de una obligación, su incumplimiento debido a culpa, negligencia o falta de diligencia del demandado (y no a caso fortuito o fuerza mayor); la realidad de los perjuicios ocasionados a las otras contendientes; y el nexo causal eficiente entre aquella conducta y los daños producidos. En este caso, “los documentos revisten pleno valor probatorio y permiten considerar acreditada la titularidad del inmueble, la realidad y origen del daño, nexo causal y valoración del importe de la reparación, pudiendo comprobarse los daños en las fotografías, reforzado por las declaraciones de los intervinientes en juicio- y su cuantificación en las facturas”. Además, el Juzgado hace referencia a la “falta de toda versión alternativa o contradictoria” por parte de los inquilinos, “al no haber aportado ningún elemento probatorio de descargo que permita enervar lo sostenido por la parte demandante”.

Esperamos que este caso de éxito te sirva de ayuda a la hora de mantener bajo control cualquier contrato de alquiler relativo a un inmueble de tu propiedad. Para cualquier duda, nuestro equipo de abogados especialistas en Derecho Inmobiliario se encuentra tu disposición.