La banca, obligada a responder ante el consumidor por promociones inmobiliarias inacabadas

La banca, obligada a responder ante el consumidor por promociones inmobiliarias inacabadas

No es ninguna novedad que la crisis ha provocado un auténtico aluvión de demandas relacionadas con productos bancarios, especialmente en relación al sector inmobiliario. El estallido de la burbuja inmobiliaria dejó a la vista ciertas prácticas abusivas que, a estas alturas, son más que conocidas por los consumidores: cláusulas suelo, intereses de demora abusivos, ejecuciones hipotecarias, lanzamientos… Pero hay un nuevo caso que comienza a destacar y que trae de cabeza a los jueces en toda España: los casos de promociones inmobiliarias inacabadas.

Este tipo de demandas corresponden a reclamaciones de devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de vivienda sobre plano cuando las promociones no llegaron a terminarse ni entregarse. La novedad es que la Justicia ha hecho responsable de esos pagos a la banca, y ya son varias las sentencias dictadas en los últimos meses en las que se condena a distintas entidades a esa devolución, según recoge El Confidencial en un extenso reportaje. Ello significa nuevos problemas de liquidez para el sector financiero, ya muy tocado tras la penalización judicial por las cláusulas suelo y demás productos anulados masivamente por falta de información.

Primera condena a la banca por promociones inacabadas

El punto de partida lo marcó una sentencia dictada por el Tribunal Supremo el pasado mes de diciembre de 2015. En ella, el Tribunal sentó jurisprudencia obligando a los bancos a devolver el dinero adelantado por clientes a promotores para viviendas que no se construyeron. Las entidades financieras quedan así condenadas a responder por miles de urbanizaciones fantasma, especialmente en el litoral del país, vendidas en gran medida a ciudadanos británicos.

Los jueces se basan para dictar esta sentencia en una ley dictada en 1968: la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. La norma se aprobó tras el escándalo ‘Nueva esperanza’, que dejó a 10.000 personas sin casa en Madrid, y obligó a los bancos a tener avalada la cantidad entregada a cuenta para la vivienda, algo que se ha incumplido de forma masivamente durante la burbuja inmobiliaria.

El problema es que, dado que muchas promotoras han desaparecido y no pueden responder ante los juicios que se inician contra ellas, la responsabilidad pasa al banco. Ello es así porque la mayoría de estas empresas se ha declarado en concurso de acreedores y no tiene fondos con que hacer frente a esos pagos.

Los argumentos de la banca

Por su parte, la banca argumenta, en contra de ese criterio, que su papel en estos casos es de tercero ajeno a la relación entre comprador y vendedor. Y este argumento le ha valido en algunos supuestos, ya que existen sentencias que le han dado la razón, pero otras muchas se dictaron en contrario.

Sin embargo, el pronunciamiento del Tribunal Supremo aclaró toda duda hace pocos meses y aseguró de forma clara que la ley de 1968 niega que los bancos sean “terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor”. “Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir”.

Para dejar la cuestión más clara, el Supremo fijó expresamente la siguiente doctrina jurisprudencial:

“En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.

Ahora, los jueces de instancias inferiores quedan obligados a aplicar este criterio, con el consiguiente perjuicio para la banca, aunque dando esperanza a las familias que perdieron sus ahorros en la compra de unas viviendas que nunca llegaron a existir.

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