Esta semana hemos conocido una importante sentencia que sienta un precedente para miles de inquilinos en toda España y que pone coto a algunas de las prácticas abusivas que todo propietario debe evitar a la hora de formalizar un contrato de alquiler de vivienda. En ella el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Madrid declara abusivas seis de siete cláusulas de los contratos de alquiler de algunas de las viviendas gestionadas por el fondo de inversiones Nestar Residencial.
Te contamos los detalles de esta sentencia y nos ponemos a tu disposición para gestionar cualquier duda contractual o reclamación en torno al alquiler de vivienda y cualquier otra cuestión relacionada con Derecho Inmobiliario. Ponte en contacto con nuestro equipo de abogados en Barcelona y Girona.
Los detalles del caso: una devolución de más de 18.000 euros
Antes de pasar a analizar las cláusulas consideradas abusivas por el Juzgado madrileño te contamos los detalles del caso. La sentencia afecta a los inquilinos de un bloque de viviendas situado en el distrito de Vallecas y responde a la demanda planteada por el Sindicato de Inquilinas, en representación de 28 de sus asociados. El resultado es una devolución de más de 18.000 euros en favor de este colectivo.
El objetivo era la nulidad de siete cláusulas contenidas en los contratos de arrendamiento y la reclamación de cantidades cobradas de forma indebida. En total, los demandantes reclamaban 26.228 euros, una cifra que incluía 18.105 euros por la imposición de un seguro de impago a los inquilinos, y otros 8.123 euros por una cláusula de bonificación «ficticia» del Impuesto sobre Bienes Inmueble (IBI) y la comunidad.
Actualmente hay seis demandas más en curso y más de diez bloques organizados con el objetivo de extender esta reivindicación a los 42 bloques que Nestar gestiona en la Comunidad de Madrid.
Cabe destacar que esta empresa pertenece al grupo Azora, el tercer mayor tenedor de viviendas en régimen de alquiler en España con más de 13.000 inmuebles en propiedad, una empresa que ya ha sido condenada por incorporar cláusulas con una redacción idéntica en los contratos de otras empresas del grupo.
Las cláusulas abusivas
El Juzgado estimó parcialmente la demanda y declaró la nulidad de varias cláusulas contractuales. Te contamos cuáles son para que puedas identificarlas en tu contrato como inquilino, así como para que puedas evitarlas como propietario para garantizar el respeto a los derechos de ambas partes.
Cláusula de penalización del triple de la renta diaria por demora en el desalojo
El juzgado considera esta penalización «desproporcionadamente alta y no ajustada al perjuicio real», por lo que procede a declarar su nulidad.
Aunque es legal fijar una cláusula de penalización por demora en el desalojo, es muy importante que la cantidad pactada sea realista y se ajuste a criterios objetivos. Por eso la motivación de la cláusula y la forma de cálculo del perjuicio debe quedar muy clara en el contrato, especialmente si la parte arrendadora es una empresa o un multipropietario.
Por otro lado, como propietario, ten en cuenta que la no existencia de esta cláusula no te deja desamparado en caso de demora en el desalojo: siempre podrás reclamar los daños y perjuicios causados por no abandonar el inmueble en plazo. Si decides incluir una cláusula de penalización en tu contrato, es preferible que la cuantía se ajuste a la que correspondería por este concepto.
En definitiva, esta cláusula debe ser clara y proporcionada para ambas partes para evitar su abusividad.
Cláusula de renuncia a derechos en caso de interrupción de suministros
En este caso la abusividad es clara: el juzgado suspende esta cláusula «por falta de transparencia y por invertir las obligaciones contractuales del arrendador».
Cláusula de derecho a realizar visitas periódicas a la vivienda
La cláusula se considera abusiva en este caso por considerarse «coercitiva» y «desequilibrante», además de no estar contemplada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Cláusula que excluye la devolución de cantidades en caso de resolución del contrato imputable al propietario
Esta cláusula se declara nula por ser claramente «contraria a los derechos de los arrendatarios».
Cláusula de negociación individual de las condiciones del contrato
En el caso de esta cláusula, el juez considera que debe ser nula «por contravenir las normas sobre la carga de la prueba y suponer una renuncia de derechos para los arrendatarios».
Cláusula que atribuye el abono del seguro de impago al inquilino
No es la primera vez que este tipo de cláusula se declara abusiva. En este caso, el juez argumenta que «no se ajusta a una garantía adicional prevista por la ley, sino que es un servicio complementario impuesto al consumidor» que supera, además, «los límites legales de las garantías adicionales».
Cláusula de bonificación de la renta por el IBI y la comunidad
La única cláusula que sí se mantiene es la relativa a la bonificación de la renta por el IBI y la comunidad, al considerar el juez que «no existe oscuridad» en ella y que «no es perjudicial para los inquilinos».
Sin embargo, cabe recordar que este tipo de cláusulas si se ha considerado abusiva por otras muchas sentencias. En concreto, esta cláusula suele consistir en comenzar a cobrar al inquilino a partir de cierto momento (por ejemplo, del tercer año) el IBI y la comunidad, lo que, según denuncia el Sindicato de Inquilinas, «supone una subida de hasta un 20% del alquiler en medio del contrato».
Entre otros, estos cobros ya han sido declarados abusivos, y las cláusulas nulas, por los jueces de Badalona, que ya han anulado varias cláusulas abusivas en contratos de alquiler de Nestar Residencial.
Otras cláusulas declaradas abusivas son las relativas a la inclusión automática de los arrendatarios en registros de morosidad, algo que vulnera la normativa de protección de datos; o la repercusión genérica de todos los gastos derivados el incumplimiento del contrato al inquilino, sin claridad ni transparencia.
También se ha considerado nula la cláusula que establece que la resolución del contrato por incumplimiento del arrendador no genera derecho a devolución alguna de las cantidades pagadas por el arrendatario durante la vigencia del contrato.
