Son muchos los pasos que se han dado tanto desde el Gobierno central como desde las comunidades autónomas para dar solución al problema de acceso a la vivienda. Una de ellas, de origen estatal, acaba de entrar el vigor: se trata del Registro Único de Arrendamientos, que sirve como plataforma para la inscripción obligatoria de todas las viviendas destinadas al alquiler turístico y de temporada desde el pasado 1 de julio.
De esta forma, el Ejecutivo interviene nuevamente en la oferta de viviendas turísticas y alquileres de temporada, partiendo de la base de que muchas de ellas se anuncian y comercializan de manera irregular. Se trata de una medida no exenta de polémica y, de hecho, existen recursos contencioso administrativos contra ella, por parte de varias comunidades autónomas, que refieren una invasión de competencias en materia de urbanismo.
Sea cual sea el destino futuro de esta norma, lo cierto es que en la actualidad, para bien o para mal, ya se encuentra en vigor la obligatoriedad de registro para miles de inmuebles ofrecidos bajo la fórmula del alquiler de temporada o del alquiler vacacional. Por eso en este artículo repasamos en qué casos estás obligado a dar de alta tu inmueble, cómo hacerlo, cómo afecta esta normativa a Cataluña y cuáles son las posibles sanciones a las que te enfrentas en caso de incumplimiento.
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¿Qué es el Registro Único de Arrendamientos?
El Registro Único de Arrendamientos parte del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, en el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. El Real Decreto establece la obligatoriedad de registrar todas las viviendas destinadas al alquiler turístico y de temporada a través del Registro Único de Arrendamientos.
Todo este proceso se encuentra vinculado al Registro de la Propiedad, que es el organismo que centraliza los trámites relacionados con el registro y la consulta de datos relativos al alquiler de corta duración en España.
A su vez, esta normativa emana de la Unión Europea y, más concretamente, del contenido del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
Con la entrada en vigor del Registro Único de Arrendamientos España se convierte en el primer país de la UE en cumplir con el mandato comunitario.
Del lado de las plataformas digitales, éstas tendrán la obligación de compartir periódicamente los datos relativos a los alojamientos con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, asegurando así el cumplimiento normativo y combatiendo prácticas irregulares.
¿Qué es el número de registro?
Al dar de alta tu vivienda en el Registro Único de Arrendamientos obtendrás un número de registro que consiste en un código alfanumérico único e intransferible con el que se identifica la vivienda y sus carácterísticas (tamaño, altura, distribución, geolocalización…) en toda la UE.
Desde el 1 de julio de 2025 es obligatorio que este código aparezca en cualquier anuncio en una plataforma online tipo Airbnb o Booking.
¿Para qué sirve el registro de alojamientos de corta duración?
El registro de viviendas dedicadas al alquiler de corta adoración tiene como objetivo poner coto a la oferta ilegal de inmuebles, tanto en alquiler vacacional como en alquiler de temporada. La obligación de registro permite garantizar que cada inmueble registrado cumple con la normativa cuando se comercializa a través de plataformas online como Airbnb.
Así, tal y como explica el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, será posible «equilibrar el desarrollo del mercado turístico con la necesidad de proteger el derecho constitucional de acceso a la vivienda.» El trasfondo es, por tanto, promover una oferta más transparente y sostenible, al tiempo que «se proporciona a las administraciones públicas herramientas eficaces para la planificación urbanística y el control fiscal, reforzando la lucha contra la economía sumergida.»
Además, el Gobierno busca garantizar una mayor seguridad para arrendadores y arrendatarios, fomentando un mercado de alquiler más equilibrado, justo y sostenible.
Cuándo entra en vigor del Registro Único de Arrendamientos
El Real Decreto 1312/2024 entró en vigor el pasado 2 de enero de 2025 y la Ventanilla Única Digital lleva activa desde esa fecha. Sin embargo, la obligación de registro se hizo efectiva el 1 de julio de 2025. El objetivo era dar un tiempo a todas las partes, incluyendo a las propias plataformas, para adaptarse al contenido de la norma.
Desde el 1 de julio de 2025 las viviendas que se publiciten sin número de registro a través de plataformas como Airbnb o Booking para alquiler de corta duración estarán incumpliendo la normativa estatal.
Además, es importante tener en cuenta que esta obligación es independiente de las distintas regulaciones a nivel local o autonómico. Por ejemplo, en el caso de Cataluña, es necesario tramitar el alta de la vivienda turística a través del Ayuntamiento correspondiente, que podrá imponer sus propios requisitos e incluso suspender o limitar la habilitación de este tipo de uso. Si se cumplen los requisitos, la vivienda se registrará en el Registro de Turismo de Cataluña.
Por tanto, la obtención de un número de registro a través de Registro Único de Arrendamientos es una nueva obligación, complementaria a las existentes a nivel autonómico y local. De hecho, uno de los requisitos para obtener tu número de registro a nivel estatal para la actividad de alquiler vacacional es el registro previo a nivel autonómico, ya que ello garantiza el cumplimiento de la normativa autonómica y local.
¿Quiénes están obligados a dar de alta su vivienda en el Registro Único de Arrendamientos?
El Registro Único de Arrendamientos afecta principalmente a las viviendas de uso temporal y a las viviendas de uso turístico. Éstas quedan definidas de la siguiente manera, según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana:
- Viviendas de uso turístico. Se trata de viviendas destinadas al alquiler turístico que se encuentran sujetas a regulación específica de las comunidades autónomas o ayuntamientos. En este caso, los arrendadores deberán solicitar los trámites necesarios de comercialización ante las comunidades autónomas o ayuntamientos, que son los órganos competentes para regular y supervisar este mercado.
- Viviendas de uso temporal. Se trata de viviendas que «no tienen carácter residencial permanente y están destinadas a soluciones habitacionales específicas como estudiantes, trabajos temporales, o estancias durante tratamientos médicos.» En estos casos, no se requerirá información adicional por parte de las comunidades autónomas ni de los ayuntamientos para la obtención de los números de registro obligatorios, ya que se trata de alquileres regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Además, la normativa también afecta al arrendamiento de habitaciones con cualquiera de estas finalidades.
Para más detalle, nos encontramos con una definición de los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y en el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024.
Estos son los requisitos recogidos en esas normativas:
- Tener como destino primordial uno distinto del de arrendamiento de vivienda para «satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario» (artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), derivándose de «causas de carácter temporal, tales como las vacacionales o turísticas, las laborales, de estudios, de tratamiento médico o cualquier otra que no suponga una necesidad de vivienda de carácter permanente de la persona arrendataria».
- Contar con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados para atender el uso de la unidad de carácter temporal de acuerdo con el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024.
Plataformas como Idealista y Fotocasa quedan fuera
Si estás pensando en alquilar tu vivienda durante temporadas (no alquiler vacacional) debes saber que un aspecto clave sobre la obligación de registro tiene que ver con el lugar en el que se publicitan los inmuebles.
La normativa es clara al relacionar la obligación al anuncio del inmueble «a través de plataformas en línea de alquiler de corta duración», sin que resulte de aplicación a los servicios de alquiler de alojamientos que no lleven asociada una remuneración. A estos efectos, «por remuneración se entiende cualquier forma de compensación económica, independientemente de su valor o de la forma que adopte.»
El resultado es que el alquiler a través de plataformas en las que no se materialice un pago entre las partes quedará exento de esta obligación. Es el caso de plataformas como Idealista o Fotocasa, donde simplemente se pone en contacto a las partes, sin intercambios monetarios dentro de la propia plataforma.
Por tanto, en principio, ofrecer viviendas a través de estas plataformas para un alquiler de temporada no obligaría a obtener un número de registro.
¿Cuánto dura como máximo el alquiler temporal?
Una pregunta clave para los propietarios es si existe una duración mínima o máxima para el alquiler de temporada o turístico. La realidad es que la calificación del tipo de alquiler a nivel estatal, que emana de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tiene que ver con el tipo de uso, y no con su duración.
Por ejemplo, es posible que un contrato de trabajo genere para una persona la necesidad de un alojamiento temporal con una duración superior a un año, y no por ello existirá una necesidad permanente de vivienda en los términos que define la LAU. Si esta misma necesidad laboral genera un contrato de 5 días de duración, no por ser breve se tratará de un alquiler vacacional.
Eso sí, para protegerte desde el punto de vista legal es importante que cuentes con documentación que demuestre la finalidad del alquiler y el consecuente cumplimiento con la normativa correspondiente. Por ejemplo, contrato de trabajo, justificante de tratamiento médico… así como un contrato de arrendamiento de temporada firmado por ambas partes.
¿Cómo obtener el número de registro para tu vivienda?
Solicitar el número de registro es muy sencillo y puede llevarse a cabo online. Deberás acudir a la sede electrónica del Colegio de Registradores o, si lo prefieres, a la oficina del Registro de la Propiedad competente.
- Identifícate con el certificado electrónico y completa la solicitud con la información y documentación que se te solicite. Entre otras cosas, deberás definir si se trata de un alquiler de temporada o turístico, así como si alquilas por habitaciones o una finca completa. También deberás aportar la referencia catastral del inmueble y su dirección exacta.
- El Colegio de Registradores entregará un número de registro temporal de forma inmediata.
- Tras la comprobaciones de la documentación entregada, y si todo es correcto, el Colegio de Registradores cambiará el estado del número de registro como definitivo.
- Informa tu Número de Registro en las plataformas de alquiler. Las plataformas en línea dedicadas al alquiler de viviendas de temporada deben solicitar de manera obligatoria el Número de Registro obtenido en el paso anterior.
- Tu vivienda estará publicada y cumplirá con todos los requisitos exigidos, tanto por la Comunidad Europea como por el Gobierno de España.
Aunque plataformas como Airbnb han llegado a distintos acuerdos para eliminar los anuncios que no cuenten con número de registro, lo cierto es que en muchos casos, al menos por ahora, no se están ejecutando, existiendo una resistencia del lado de estas plataformas a la hora de colaborar con la nueva norma.
¿Cómo afecta el registro único de arrendamientos a Cataluña?
La segunda comunidad que más solicitudes ha registrado en el Registro Único de Arrendamientos a día de hoy es Cataluña, solo superada por Andalucía, donde predomina claramente el registro de viviendas turísticas. En el caso catalán, la tendencia es bien distinta: destaca el alto porcentaje de viviendas destinadas a alquiler de temporada, con 15.830, frente a casi de 30.000 turísticas.
Se trata de una tendencia que solo vemos en esta autonomía, así como en Comunidad Valenciana y en Comunidad de Madrid, donde, de hecho, las solicitudes de este tipo superan con creces a las de alquiler vacacional.
El auge del registro de pisos de alquiler de temporada puede tener muchos que ver con las medidas adoptadas desde municipios como Barcelona para limitar el alquiler turístico, produciéndose un ‘vuelco’ hacia esta vía para alquilar a mayor precio y con mayor flexibilidad que, ademas, se encuentra prácticamente exenta de regulación.
En el caso de Cataluña, la definición de vivienda de uso turístico está vinculada a la duración del alquiler.
Según la normativa catalana, la vivienda de uso turístico es aquella que es cedida por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, a cambio de contraprestación económica para una estancia de temporada y en condiciones de disponibilidad inmediata. Se considera estancia de temporada toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días. Las viviendas de uso turístico se ceden enteras, y no se permite la cesión por estancias.
En principio, todas las viviendas de uso turístico deberán registrarse. Pero existen casos de duda: por ejemplo, los alquileres residenciales por más de un mes o el alquiler temporal de habitaciones en viviendas habituales.
En principio, todo alquiler que no entre en la definición de alquiler de vivienda en el sentido de «satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario» debería entrar en este Registro, bien encajándose en la categoría de alquiler de temporada, bien en la de alquiler turístico.
¿Cuál es el régimen sancionador del Registro Único de Arrendamientos?
Todavía no existe un régimen sancionador concreto para aquellos propietarios que no cumplan con la nueva obligación de tener su número de registro a través de la Ventanilla Única Digital.
La norma sí aclara que, «hasta la aprobación de un régimen sancionador para las infracciones que se regulen derivadas de la presente norma, resultarán de aplicación los regímenes sancionadores y obligaciones contemplados en la normativa estatal, autonómica y local.»
Tampoco existe un régimen sancionador específico en la actualidad para las plataformas de alquiler que incumplan con sus obligaciones. En principio, la normativa las obliga a «facilitar la inclusión del número de registro otorgado por el Colegio de Registradores» siendo dicho número «un requisito indispensable para la comercialización de las viviendas destinadas al alquiler de corta duración».
