Dación en pago: primera sentencia que permite anular la hipoteca con la entrega de la vivienda

Dación en pago: primera sentencia que permite anular la hipoteca con la entrega de la vivienda

Existen criterios judiciales que se entienden como justos  -por ejemplo, el relativo a las cláusulas suelo o a las participaciones preferentes- y otros que resultan más controvertidos. Por ejemplo, el caso de la sentencia que comentamos hoy en nuestro blog. Se trata de un fallo dictado por el titular del Juzgado de lo Mercantil nº 10 de Barcelona, que resolvió el pasado 7 de diciembre anular la cláusula de un contrato de hipoteca de Bankia donde se contemplaba la responsabilidad personal y patrimonial de los hipotecados. El motivo: la cláusula no cumple el doble control de transparencia exigido a las cláusulas impuestas y predispuestas: que sean legibles y entendibles y que el cliente sea plenamente consciente de las consecuencias económicas, patrimoniales y personales de dicha cláusula.

Aunque para muchos juristas parece claro que cualquier hipoteca implica la existencia de esa responsabilidad por parte del deudor, para este juez es posible que el consumidor, en este caso, no conociera este extremo. “Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal”, concluye la sentencia. El juez falla que el cliente desconoce que, en caso de no poder pagar su hipoteca, el banco querrá cobrar su deuda y podrá hacerlo con pleno derecho.

La sentencia recuerda que la información sobre el objeto del contrato “no puede estar enmascarada entre información abrumadora exhaustiva”. Dicha información debe permitir “tomar la decisión con pleno conocimiento de causa” garantizando la “comprensividad total de su importancia en el desarrollo razonable del contrato”.

Es más, la sentencia asegura que la certificación del notario de la lectura del contrato no es considerada suficiente por el juez como control de transparencia. Además, recuerda que, según la legislación comunitaria y la jurisprudencia de Luxemburgo, el juez debe de examinar de oficio la abusividad de los contratos con consumidores, aquellos realizados entre una empresa y una persona física o jurídica que no actúa en su ámbito profesional o empresarial. En estos casos, la relación entre empresa y cliente es vertical, ya que la primera impone sus cláusulas, sin que éstas puedan negociarse. Hablamos, por tanto, de un contrato de adhesión.

La anulación de la polémica cláusula se produce a la luz del art. 3 de la directiva 93/13 CEE del Consejo Europeo de 5 de abril que señala que “las cláusulas prerredactadas se darán por no puestas si pese a las exigencias de buena fe causan un desequilibrio importante en detrimento del consumidor”. En opinión del abogado defensor del consumidor, «el desequilibrio es evidente porque la responsabilidad personal es universal: todos los bienes presentes y futuros; es decir, de por vida”.

De esta manera, el titular del 10 de lo mercantil de Barcelona anula la responsabilidad personal de un contrato de hipoteca de 170.000 euros vinculado al IRPH y cuyo vencimiento estaba fijado el 26 de junio de 2036. También anula la cláusula por la que se establecían unos fiadores solidarios, por considerar igualmente que no había pasado el control de transparencia y considerarlas abusivas. Todo ello al amparo del art. 51 de la Constitución que señala que “los poderes públicos protegerán con eficacia los intereses económicos de los consumidores y usuarios”, tal y como recoge Diario16.

Se reconoce así una especie de dación en pago concedida por la vía judicial, evitando que el hipotecado asuma responsabilidades de por vida mientras el banco puede adjudicarse el inmueble por un 60 por ciento de su valor de tasación y vender el inmueble a mejor precio.

¿Quieres consultar la posible existencia de cláusulas abusivas en tu hipoteca? ¡Consúltanos!