Nueva sentencia del Supremo: los gastos de tasación corresponden al banco

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Nueva sentencia del Supremo: los gastos de tasación corresponden al banco

Hoy compartimos con nuestros lectores una nueva sentencia del Tribunal Supremo en la que se resuelve que los gastos de tasación corresponden al banco, siempre que no se aplique la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Es decir, es el banco y no el cliente quien debe afrontar el cien por cien de este gasto en aquellos préstamos hipotecarios firmados antes de la entrada en vigor de ley de créditos inmobiliarios (16 de junio de 2019). Se abre así la puerta para reclamar a la entidad este tipo de gastos en las hipotecas firmadas antes de esta fecha. 

En esta sentencia, el Pleno resuelve sobre los efectos económicos de la declaración de nulidad de la cláusula de gastos de los préstamos hipotecarios entre bancos y consumidores y quedan resueltas, tal y como asegura la Sala de Prensa del Tribunal, todas las consecuencias de la nulidad de las cláusulas que imponen a los consumidores los gastos de formalización del préstamo hipotecario.

Así, esta doctrina supone que los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales. Solo el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en el que las normas tributarias establecen que el principal sujeto pasivo es el prestatario, corre a cargo de los consumidores. 

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Nueva sentencia del Supremo: los gastos de tasación corresponden al banco

En concreto, la sentencia (que puede consultarse en este enlace) argumenta que, aunque la tasación no constituye propiamente un requisito de validez de la hipoteca, sí es cierto que el artículo 682.2.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) requiere para la ejecución judicial directa de la hipoteca, entre otros requisitos, “que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta (…)”.

En concreto, este artículo fija que el precio de la subasta no podrá ser inferior en ningún caso al 75 por ciento del valor señalado en la tasación que se hubiera realizado.

Además, la exigencia de tasación de la finca es requisito previo para la emisión de valores garantizados: “Para que un crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de los títulos regulados en esta Ley, los bienes hipotecados deberán haber sido tasados por los servicios de tasación (…)”

En este sentido, la titulación de hipotecas es una práctica habitual de la banca que tuvo mucho que ver con el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008: consiste en la cesión del préstamo a un tercero a cambio de un precio, trasladándose así el riesgo de impago. El objetivo es “obtener una nueva financiación con la que seguir desarrollando el negocio”, según explica el Banco de España: se libera un capital y se consigue liquidez para continuar invirtiendo.

Los bancos suelen crear ‘paquetes’ con numerosas hipotecas para convertirlas en un título que se ofrece a inversores, agrupándolas normalmente según similitudes en características y riesgo (a mayor riesgo, mayor posible rentabilidad).

Por tanto, según recuerda el Supremo en su sentencia, y a falta de una norma nacional que estableciera claramente a quién corresponden los gastos de tasación (norma que sí existe desde el 16 de junio de 2019), “no cabría negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva”. 

Eso sí, el fallo deja claro que “cuando resulte de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de tasación corresponderán al prestatario”, por haberlo prescrito así la propia norma.

¿Qué pasa con los gastos de tasación de hipotecas firmadas tras el 16 de junio de 2019?

Cabe recordar que la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece el reparto de gastos hipotecarios entre consumidor y entidad:

  • Corresponden a la entidad prestamista los gastos de notaría, los gastos de inscripción en el registro de la propiedad y los gastos de gestoría. Además, desde el 10 de noviembre de 2018 el pago del Impuestos sobre Actos Jurídicas Documentados también corresponde a la entidad.
  • Corresponden a la persona prestataria los gastos de tasación del inmueble y el pago de las copias de la escritura que solicite.

Por tanto, en las hipotecas firmadas del 16 de junio de 2019 en adelante, los gastos de tasación corresponderán al consumidor, si bien son muchas las entidades que ofrecen asumir este pago siempre que se formalice la operación.



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