Gastos de la hipoteca: cómo reclamar tras la sentencia del TJUE de junio de 2020

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Gastos de la hipoteca: cómo reclamar tras la sentencia del TJUE de junio de 2020

Hace pocos días conocíamos una sonada sentencia que está dando mucho que hablar. Se trata de un esperado fallo dictado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), con fecha de 20 de junio de 2020, en el que se deja claro que las cantidades pagadas en concepto de gastos de hipoteca por una cláusula declarada abusiva deben ser restituidos al consumidor, en la medida en que legalmente le corresponda pagarlos al banco. El resultado es que, cuando una cláusula de reparto de gastos (notaría, gestoría, etc.) se considere abusiva, la banca deberá devolver a sus clientes los gastos que no les correspondiera pagar.

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La sentencia, en concreto, recuerda que la nulidad de una cláusula por su abusividad debe suponer la anulación total de la condición desde su origen. Es decir, se debe actuar como si la cláusula nunca hubiera existido. Por ese motivo, el tribunal solo acepta que la restitución sea parcial si la legislación nacional marcaba que determinados gastos debía asumirlos el cliente. El resultado es que los consumidores podrían tener que continuar asumiendo el coste del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y, en general, aquellos a los que le obliga la ley, como veremos, pero también podrán recuperar lo pagado en concepto de gastos que correspondan legalmente al banco.

Además, el TJUE considera que el hecho de que la comisión de apertura de una hipoteca pueda considerarse parte del precio no la excluye del examen de su abusividad, cuestión que defendía el Tribunal Supremo y que ha sido censurado (como ya sucediera con el IRPH) por el Tribunal Europeo. Así, desde el punto de vista de la transparencia, el consumidor debía estar convenientemente informado sobre su existencia y repercusión económica. Además, desde el punto de vista del desequilibrio, la cláusula será abusiva cuando el importe que pague el prestatario no responda al coste efectivo del servicio. La conclusión es que serán los jueces quienes deban examinar si, por uno o por otro criterio (o por ambos) la cláusula ha de declararse nula, sin que sirva de excusa, como apuntaba también el Tribunal Supremo, que su existencia sea suficientemente conocida por los consumidores.

Cómo reclamar tras la sentencia del TJUE sobre gastos de la hipoteca

La sentencia fija así que los gastos que genera el préstamo hipotecario (constitución de la hipoteca, notario, registros, impuestos, etc.) los tiene que pagar quien marque la ley. Por tanto, si una cláusula de gastos se declara nula, la solución será aplicar el Derecho español para determinar qué gastos asume el consumidor y qué gastos el banco. Por tanto, si tu hipoteca contiene una cláusula que te imponga el pago de todos estos gastos, el efecto será la nulidad de la cláusula y la aplicación de la ley, llevándose a cabo el reparto que ésta marca:

  • Banco y cliente pagan a partes iguales los gastos de notaría y gestoría.
  • El banco paga la inscripción de la hipoteca en el Registro
  • El consumidor paga el coste de la escritura de cancelación.
  • El consumidor para el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

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